Агентств недвижимости в Москве тысячи, и внешне они неразличимы: у всех сайт с объектами, отзывы на сайте и обещание «подберём лучшее». Разница проявляется потом — когда оказывается, что интерес агента и ваш интерес совпадают не полностью.
Разбираем, как агентства устроены изнутри, на чём они зарабатывают и какие вопросы задать до того, как подписывать договор.
Коротко
- Главное отличие агентств — не размер, а то, кто платит агенту: вы или застройщик.
- На новостройках комиссию почти всегда платит застройщик, и для покупателя услуга бесплатна.
- Рейтинги агентств в интернете в основном рекламные — опираться на них не стоит.
- Ключевой вопрос к агенту: «Что вы получите с этой сделки и от кого?»
- Красный флаг — давление, срочность и отказ показывать договор до встречи.
Три типа агентств, и они работают по-разному
Агентства на вторичном рынке. Зарабатывают на комиссии от сделки, которую платит клиент — покупатель, продавец или оба. Обычно это процент от стоимости объекта.
Агентства на новостройках. Получают вознаграждение от застройщика за приведённого покупателя. Для покупателя услуга при этом бесплатна: цена квартиры в агентстве и напрямую в офисе продаж одинаковая, потому что застройщик закладывает агентскую комиссию в свой бюджет продаж.
Смешанные. Работают и там, и там. Здесь важно понимать, по какой схеме идёт конкретно ваша сделка.
От того, кто платит агенту, зависит, чьи интересы он представляет. Это первое, что стоит выяснить.
Почему рейтингам не стоит верить
Запрос «рейтинг агентств недвижимости» — один из самых популярных, и именно поэтому под него сделано множество страниц. Почти все они устроены одинаково: места в списке продаются либо расставлены в пользу тех, кто разместил рекламу.
Независимых методик оценки агентств в России нет. Нет ни обязательной сертификации, ни публичной статистики по сделкам, ни единого реестра. Сравнивать агентства по «рейтингу» — значит сравнивать бюджеты на продвижение.
То же касается отзывов на сайте самого агентства: их пишет агентство.
Что действительно проверяется
Юридическое лицо и срок работы. Узнайте ИНН, проверьте компанию в открытых реестрах: когда зарегистрирована, не находится ли в процессе ликвидации, есть ли судебные споры. Агентство, работающее третий месяц, — не обязательно плохо, но об этом стоит знать.
Договор до встречи. Попросите прислать типовой договор на почту заранее. Нормальное агентство пришлёт. Отказ под предлогом «обсудим на встрече» — повод насторожиться.
Конкретный агент, а не бренд. Сделку ведёт человек. Спросите, сколько сделок он закрыл в вашем сегменте за последний год и какие именно проекты знает. Агент, который одинаково уверенно говорит про все 500 новостроек Москвы, скорее всего не знает ни одной глубоко.
Отзывы вне площадки агентства. Карты, независимые отзовики, профильные форумы. Смотреть стоит не на оценку, а на содержание негативных отзывов: что именно пошло не так.
Вопросы, которые стоит задать на первой встрече
- Кто платит вам за эту сделку и сколько? Самый важный вопрос. Ответ должен быть прямым.
- Что входит в услугу, а что нет? Проверка документов, сопровождение сделки, регистрация, приёмка квартиры — всё это может быть внутри, а может продаваться отдельно.
- Работаете ли вы со всеми застройщиками или только с частью? Если агентство представляет ограниченный пул, выбор будет из него, а не из рынка.
- Что будет, если я откажусь от сделки? В договоре могут быть штрафы и эксклюзивные условия.
- Кто несёт ответственность, если в документах обнаружится проблема?
Красные флаги
- Срочность. «Этот лот уйдёт сегодня», «цена поднимется завтра». В новостройках цены действительно растут, но не за сутки, и давление чаще всего искусственное.
- Отказ показать договор заранее.
- Эксклюзивный договор на первой встрече, до того как вы поняли, устраивает ли вас агент.
- Непрозрачность по комиссии. Если на прямой вопрос «сколько вы получаете» агент уходит от ответа — это ответ.
- Предоплата за подбор до какого-либо результата.
- Агент не задаёт вопросов. Нормальная работа начинается с выяснения задачи: бюджет, сроки, кто будет жить, важен ли школьный округ. Если вам сразу показывают объекты — вам продают то, что нужно продать.
Нужно ли агентство вообще
Честный ответ: не всегда.
Можно обойтись без агентства, если вы покупаете конкретную квартиру в конкретном ЖК, уже всё решили, готовы сами проверять документы и ехать в офис продаж. Цена будет той же.
Агентство имеет смысл, когда:
- вы выбираете из нескольких десятков вариантов и не хотите обзванивать каждый;
- нужна проверка застройщика и документов, а времени разбираться нет;
- сделка нестандартная — переуступка, обмен, продажа одной квартиры ради покупки другой;
- нужен кто-то, кто видел десятки похожих сделок и знает, где обычно возникают проблемы.
Частые вопросы
Сколько стоят услуги агентства недвижимости?
Зависит от рынка. На новостройках комиссию агентству платит застройщик, поэтому для покупателя услуга бесплатна — цена квартиры одинакова и через агентство, и напрямую. На вторичном рынке комиссию платит клиент, обычно это процент от стоимости объекта, и размер обсуждается до подписания договора.
Правда ли, что через агентство квартира в новостройке дороже?
Нет. Застройщик не может продавать один и тот же лот дороже через агентство — это разрушило бы его собственный канал продаж. Агентское вознаграждение заложено в бюджет продаж застройщика, а не добавляется к цене квартиры. Цена для покупателя одинакова.
Как проверить агентство недвижимости?
По ИНН в открытых реестрах: дата регистрации, статус юрлица, судебные споры. Отдельно — попросить типовой договор заранее и прочитать его до встречи. И посмотреть отзывы вне сайта самого агентства: на картах и независимых площадках, обращая внимание на содержание негативных, а не на общую оценку.
Можно ли верить рейтингам агентств недвижимости?
В большинстве случаев нет. Независимой методики оценки агентств в России не существует: нет обязательной сертификации, публичной статистики по сделкам и единого реестра. Большинство рейтингов в интернете формируется на коммерческой основе, поэтому отражают они бюджет на продвижение, а не качество работы.
Обязательно ли подписывать эксклюзивный договор?
Нет, это предмет переговоров. Эксклюзив означает, что в течение срока действия вы работаете только с этим агентством, и за нарушение могут быть штрафы. Подписывать его на первой встрече, до того как вы поняли, устраивает ли вас агент, не стоит.
Чем агентство отличается от частного риелтора?
Масштабом и ответственностью. У агентства есть юрлицо, договор с компанией и обычно юридическая поддержка сделки. У частного риелтора — личный опыт и, как правило, более гибкие условия. Проверять в обоих случаях нужно одно и то же: кто платит, что входит в услугу и что написано в договоре.
Итог
Выбор агентства сводится к трём вещам: понять, кто платит агенту, прочитать договор до встречи и оценить конкретного человека, а не вывеску.
Рейтинги и отзывы на сайтах агентств информации почти не несут. А вот прямой вопрос «сколько вы зарабатываете на этой сделке и от кого» отсекает большую часть проблем ещё на первом разговоре.
Читайте также: сколько берёт агентство недвижимости и кто платит комиссию и как проверить застройщика перед покупкой.