Застройщик может выглядеть убедительно: офис продаж, рендеры, узнаваемое имя в рекламе. Но проверяется он не по впечатлению, а по шести открытым источникам, в которых видно реальное положение дел. Всё это бесплатно и занимает примерно час.
Разбираем по шагам, что именно смотреть и какие находки должны остановить сделку.
Коротко
- Проверка занимает около часа и делается по открытым данным, без запросов к застройщику.
- Главный источник — картотека арбитражных дел: иски подрядчиков появляются раньше, чем проблемы становятся публичными.
- Сверяйте не только саму компанию, но и всё юрлицо-группу: долги часто висят на связанных фирмах.
- Красный флаг не один иск, а системность: суды, перенос сроков, смена застройщика в проекте, распродажа активов.
- Деньги на эскроу защищены, но вернуть их — значит потерять годы и купить заново по новым ценам.
Шаг 1. Найти точное юрлицо
Бренд и застройщик — разные вещи. «Группа компаний Икс» может строить ваш дом через отдельное ООО, созданное под этот проект.
Точное название и ИНН застройщика указаны в проектной декларации — она обязательна к публикации и лежит в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф), а также на сайте проекта.
Берите ИНН именно из декларации, а не из рекламы. Дальше все проверки делаются по нему.
Шаг 2. Картотека арбитражных дел
Главный источник. На сайте kad.arbitr.ru по ИНН видны все судебные споры компании: кто истец, на какую сумму, в каком статусе.
На что смотреть:
- Иски от подрядчиков и поставщиков. Самый ранний сигнал. Подрядчики перестают получать оплату задолго до того, как проблемы доходят до покупателей.
- Суммы. Иск на пару миллионов у крупного девелопера — рабочая ситуация. Десятки исков или суммы, сопоставимые с оборотом, — другое дело.
- Заявления о банкротстве. Даже отозванные.
- Споры с дольщиками по срокам и качеству — показывают, как компания ведёт себя с покупателями.
Проверьте не только застройщика, но и материнскую компанию и связанные юрлица группы: долги нередко оформлены на них.
Шаг 3. Единый реестр проблемных объектов
В ЕИСЖС есть перечень проблемных объектов и застройщиков. Если компания там — дальше можно не смотреть.
Там же видны все объекты застройщика: сколько сдано, сколько строится, какие сроки заявлены.
Шаг 4. История переносов сроков
Самая честная характеристика девелопера. Посмотрите его сданные дома и сравните первоначально заявленный срок с фактическим вводом.
Информация есть в проектных декларациях прошлых проектов, в ЕИСЖС и в отзывах дольщиков. Перенос на квартал — норма отрасли. Перенос на полтора-два года по нескольким объектам подряд — система.
Шаг 5. Разрешение на строительство и эскроу
В проектной декларации проверьте:
- Разрешение на строительство — номер, дата, срок действия. Продажи до его получения незаконны.
- Уполномоченный банк и счета эскроу. Деньги должны идти на эскроу, а не напрямую застройщику. Если предлагают иную схему — вексель, предварительный договор, договор займа, паевой взнос — это не защищённая сделка, и 214-ФЗ на неё не распространяется.
- Проектное финансирование — какой банк кредитует стройку. Крупный банк провёл собственную проверку проекта, и это дополнительный сигнал.
Шаг 6. Финансовая отчётность и залоги
Бухгалтерская отчётность юрлиц публикуется в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчётности (ГИРБО). Смотреть стоит на динамику выручки и на размер обязательств.
Отдельно — реестр уведомлений о залоге движимого имущества и сообщения на Федресурсе: распродажа активов и залоги в пользу банков на фоне исков означают, что компания ищет деньги.
Что должно остановить сделку
- Застройщик в реестре проблемных объектов.
- Принятое к производству заявление о банкротстве.
- Продажи по схеме без эскроу-счетов.
- Отсутствие или истёкший срок разрешения на строительство.
- Несколько объектов с переносом сроков больше чем на год.
- Смена застройщика в проекте на фоне судебных споров.
Что насторожить должно, но не обязательно остановит
- Единичные иски подрядчиков при крупном обороте.
- Перенос срока на один квартал.
- Новое юрлицо под проект — это обычная практика, важно, кто за ним стоит.
- Смена девелопера сама по себе: бывает и при нормальной сделке по покупке площадки, но тогда все обещания нужно сверять с действующей проектной декларацией.
Частые вопросы
Где посмотреть, судится ли застройщик?
В картотеке арбитражных дел на kad.arbitr.ru — поиск по ИНН компании. Там видны все арбитражные споры: истец, сумма требований, текущий статус дела. Проверять нужно не только то юрлицо, которое указано в договоре, но и материнскую компанию и связанные фирмы группы, потому что задолженность часто оформлена на них.
Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится?
Если сделка оформлена по 214-ФЗ с использованием эскроу-счёта, деньги хранятся в банке и застройщику до ввода дома не передаются. При банкротстве средства возвращаются покупателю. Риск здесь не столько денежный, сколько временной: вернув деньги через процедуру, вы теряете годы ожидания и покупаете уже по новым ценам.
Что такое проектная декларация и где её найти?
Это обязательный документ застройщика с информацией о проекте и о самой компании: точное юрлицо, ИНН, разрешение на строительство, сроки, уполномоченный банк, сведения об объекте. Публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства на наш.дом.рф и на сайте проекта. Именно из неё нужно брать реквизиты застройщика для всех дальнейших проверок.
Сколько времени занимает проверка застройщика?
Около часа при наличии ИНН. Картотека арбитражных дел, реестр проблемных объектов, проектная декларация и бухгалтерская отчётность — всё это открытые источники с бесплатным доступом. Дольше всего занимает сверка истории переносов сроков по прошлым объектам компании.
Опасно ли покупать у застройщика, который создал отдельное ООО под проект?
Само по себе нет — это стандартная практика в отрасли, позволяющая изолировать риски проекта. Важно другое: кто стоит за этим юрлицом, какой у группы опыт и какая история сдачи объектов. Проверять нужно и проектную компанию, и материнскую структуру.
Итог
Час работы с открытыми источниками даёт о застройщике больше, чем любая презентация в офисе продаж. Ключевых документов три: проектная декларация, картотека арбитражных дел и история сдачи прошлых объектов.
Если хотя бы один из стоп-сигналов выше сработал — это не повод торговаться, а повод не покупать.
Читайте также: что происходит, когда застройщик срывает срок сдачи и как купить квартиру в новостройке Москвы.