При покупке квартиры государство возвращает часть уплаченного вами налога на доходы. Максимум — 260 000 рублей с самой покупки и ещё до 390 000 рублей с процентов по ипотеке. Супруги могут получить вычет каждый, то есть на семью сумма удваивается.
Деньги реальные, но получает их далеко не каждый: вычет положен не всем, не на всё и не всегда сразу. Разбираем, кому, сколько и как.
Коротко
- Возврат с покупки — 13% от суммы до 2 млн ₽, то есть максимум 260 000 ₽.
- Возврат с ипотечных процентов — 13% от суммы до 3 млн ₽, максимум 390 000 ₽.
- Супруги получают вычет каждый: до 1 300 000 ₽ на семью при покупке в браке.
- Вычет на покупку можно добирать с нескольких объектов, по процентам — только с одного.
- На апартаменты вычет не распространяется: это нежилое помещение.
Кто имеет право
Три условия должны выполняться одновременно:
- Вы налоговый резидент России — проводите в стране не менее 183 дней в году.
- У вас есть доход, облагаемый НДФЛ. Чаще всего это белая зарплата. Возвращают именно уплаченный вами налог, поэтому без него возвращать нечего.
- Вы не исчерпали лимит раньше. Право на имущественный вычет даётся один раз в жизни, но сумму можно выбирать частями с разных покупок.
Самозанятые и ИП на упрощённой системе НДФЛ не платят, поэтому права на вычет по этим доходам не имеют. Но если параллельно есть доход, облагаемый НДФЛ, — вычет можно получить с него.
Сколько возвращают
| Вид вычета | База | Максимум к возврату |
|---|---|---|
| С покупки жилья | до 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| С процентов по ипотеке | до 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Итого на человека | 650 000 ₽ | |
| На супружескую пару | до 1 300 000 ₽ |
Важно понимать механику: это не «скидка» на квартиру, а возврат налога, который вы уже заплатили. Если за год с вас удержали 150 000 ₽ НДФЛ, больше этой суммы за год вам не вернут — остаток переносится на следующие годы.
Чем отличаются два вычета
Вычет на покупку можно «добирать» с нескольких объектов. Купили студию за 1,2 млн — получили 156 000 ₽, остаток лимита 800 000 ₽ сохраняется до следующей покупки.
Вычет по процентам даётся только по одному объекту. Использовали его на первой ипотеке — на вторую права уже нет, даже если лимит не выбран полностью. Поэтому если первая квартира дешёвая и ипотека небольшая, иногда разумнее приберечь этот вычет.
Проценты считаются фактически уплаченные, а не начисленные за весь срок кредита. То есть сумма накапливается по мере выплат, и вычет по процентам обычно получают в течение нескольких лет.
На что вычет не распространяется
- Апартаменты. Нежилое помещение под определение жилья не подпадает.
- Материнский капитал и другие бюджетные средства. Та часть стоимости, которую оплатили ими, из базы вычитается.
- Покупка у близких родственников — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр.
- Квартира, оплаченная работодателем.
Когда можно подавать
При покупке новостройки по ДДУ право возникает не с момента оплаты, а с даты подписания акта приёма-передачи квартиры. Это важно: оплатили в 2026 году, а акт подписали в 2029 — подавать можно с 2029-го.
При покупке готового жилья — с момента регистрации права собственности.
Подать можно за три предыдущих года сразу. Срока давности у самого права нет: если купили квартиру десять лет назад и вычет не получали, он никуда не делся.
Два способа получить
Через работодателя. Налоговая выдаёт уведомление, бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ, и вы получаете зарплату целиком. Деньги идут сразу, но порциями.
Через декларацию 3-НДФЛ. Подаётся по итогам года, налоговая возвращает сумму за год единым платежом. Дольше, но проще, если работодателей несколько или доход нерегулярный.
Для части случаев доступен упрощённый порядок: если банк и налоговая обменялись данными, предзаполненное заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика само.
Какие документы нужны
- Договор долевого участия или купли-продажи.
- Акт приёма-передачи (для новостройки) или выписка из ЕГРН.
- Платёжные документы, подтверждающие оплату.
- Справка о доходах (бывшая 2-НДФЛ) — обычно подтягивается автоматически.
- Для ипотечного вычета — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
- При покупке в браке — свидетельство о браке и заявление о распределении вычета между супругами.
Частые вопросы
Сколько можно вернуть при покупке квартиры?
До 260 000 рублей с самой покупки — это 13% от суммы в пределах 2 млн рублей. Плюс до 390 000 рублей с процентов, уплаченных по ипотеке, — 13% от суммы в пределах 3 млн. Итого до 650 000 рублей на человека. Супруги получают вычет каждый, поэтому на семью сумма может достигать 1 300 000 рублей.
Когда можно подать на вычет при покупке новостройки?
Право возникает с даты подписания акта приёма-передачи квартиры, а не с момента оплаты договора. Если вы оплатили ДДУ, но дом ещё не сдан, подавать рано. После получения акта можно заявить вычет за текущий и три предыдущих года.
Можно ли получить вычет за апартаменты?
Нет. Имущественный налоговый вычет предусмотрен для жилых помещений, а апартаменты юридически относятся к нежилым. Это один из скрытых минусов формата: при той же цене покупатель апартаментов теряет до 260 000 рублей возврата по сравнению с покупателем квартиры.
Можно ли получить вычет дважды?
Вычет на покупку — да, по частям, пока не исчерпан лимит в 2 млн рублей. Купили одну квартиру дешевле лимита — остаток переносится на следующую покупку. А вот вычет по ипотечным процентам даётся только по одному объекту: использовали на первой ипотеке — на вторую права уже не будет, даже если лимит не выбран.
Положен ли вычет самозанятым?
По доходам от самозанятости — нет, потому что налог на профессиональный доход не является НДФЛ, а возвращают именно его. Но если параллельно есть доход, облагаемый НДФЛ — зарплата, сдача имущества в аренду с уплатой 13%, продажа имущества, — вычет можно получить с этого дохода.
Что делать, если зарплата небольшая и вычет не выбирается за год?
Ничего страшного: остаток переносится на следующие годы без ограничения по сроку. Вы будете получать возврат каждый год, пока не выберете всю положенную сумму. Срока давности у права на вычет нет.
Итог
До 1,3 млн рублей на семью — сумма, ради которой стоит потратить вечер на документы. Главное помнить два правила: по новостройке право появляется с акта приёма-передачи, а не с оплаты, и вычет по ипотечным процентам даётся один раз в жизни на один объект.
И отдельно для тех, кто выбирает между квартирой и апартаментами: отсутствие вычета — это минус в четверть миллиона рублей, который редко упоминают в офисе продаж.
Читайте также: апартаменты или квартира в Москве и как проверить застройщика перед покупкой.