26 мая 2026 года на инвестпортале Москвы появился лот, который стоит читать не как разовую новость, а как индикатор. На торги выставили участок в проекте «Сити-2» рядом с деловым центром «Москва-Сити». Стартовая цена — почти 12,3 млрд рублей за 0,9 гектара. Подвести итоги планируют 8 июля.
Цифра крупная, но интереснее не она сама, а то, что за ней стоит: кто продаёт, что разрешено построить и почему именно сейчас город выводит дорогую землю в одном из самых дорогих мест столицы. Разберём по порядку.
Что именно продают
Продавец — ООО «Мосситистрой», которое принадлежит казённому предприятию Москвы «Управление гражданского строительства». То есть на торги землю выводит, по сути, город, а не частный девелопер.
Участок — 0,9 га по адресу улица Антонова-Овсеенко, 15. По градостроительному плану (ГПЗУ) победитель сможет построить там около 303,3 тыс. кв. м недвижимости. Из них примерно 137,2 тыс. кв. м — жильё, а оставшиеся порядка 166 тыс. кв. м приходятся на коммерческие площади.
Соотношение само по себе говорящее: жилья тут чуть меньше половины, остальное — офисы, ретейл, сервис. Это не жилой квартал с коммерцией на первых этажах, а смешанный высотный комплекс делового района, где жильё — одна из функций, а не единственная.
Плотность застройки экстремальная даже по московским меркам: 303 тыс. кв. м на 0,9 га — это вертикаль, а не горизонталь. «Сити-2» проектируется как продолжение логики «Москва-Сити» с высотностью до 400 метров.
Зачем это знать тем, кто не участвует в торгах
Стартовая цена лота — это нижняя граница, от которой будет отсчитываться стоимость будущего метра. Землю у «Сити» за 12,3 млрд рублей не покупают, чтобы строить эконом. Заложенная экономика участка автоматически выталкивает проект в бизнес- и премиум-сегмент — иначе он просто не сходится.
Для покупателя и инвестора это означает понятную вещь: всё, что вырастет на этой площадке, будет дорогим по определению, ещё на уровне исходной цены земли. И это не прихоть девелопера, а математика лота.
Почему город продаёт землю именно сейчас
Здесь начинается самое любопытное — контекст рынка. 2025 год прошёл под знаком дорогих денег. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла примерно с 9,4% до 10,7% в пике, а инвестиции в недвижимость в России за год сократились почти вдвое — на 41%. Капитал при этом концентрируется в верхнем эшелоне: крупные игроки с прозрачной отчётностью сохраняют доступ к финансированию, а средние и региональные сталкиваются с его дефицитом.
В такой среде участок у «Москва-Сити» — один из немногих активов, который заведомо найдёт сильного покупателя. Это премиальная локация с подтверждённой градостроительной документацией, то есть ровно тот тип площадки, под который банки ещё дают финансирование, когда на бридж-кредиты «под чистое поле» рынок фактически закрылся. Город выводит землю туда, где спрос со стороны крупных девелоперов сохраняется, несмотря на общий спад.
Прецедент по этому же проекту уже был: ранее «Страна Девелопмент» выиграла торги по соседнему участку «Сити-2» во 2-м Красногвардейском проезде, предложив за лот 18,6 млрд рублей. То есть интерес к локации подтверждён реальной сделкой, а не только оценками.
Что такое «Сити-2» целиком
Новый лот — лишь фрагмент большого проекта. «Сити-2» предполагает строительство около 2 млн кв. м недвижимости на месте бывшего микрорайона Камушки, между ТТК, улицей Антонова-Овсеенко и Красногвардейскими проездами. По сути, рядом с уже существующим деловым центром формируется второй такой же кластер — продолжение «Москва-Сити», а не отдельная точка на карте.
Это меняет оптику для всех, кто смотрит на район. Параллельно с распродажей земли под новые башни в самом «Москва-Сити» идёт благоустройство пешеходных зон, а РЖД, по информации рынка, рассматривает продажу офисов в Moscow Towers на сумму не менее 220 млрд рублей. Складывается картина: кластер не достроен и продолжает наращивать как деловую, так и жилую массу. Для долгосрочной стоимости метра это палка о двух концах — район становится крупнее и капитальнее, но и объём предложения в нём будет расти не один год.
Что в сухом остатке
Если убрать новостную обёртку, лот на Антонова-Овсеенко — это маркер сразу нескольких вещей. Премиальная московская земля остаётся ликвидной даже в год сжатия инвестиций. Город делает ставку на укрупнение делового кластера, а не на точечную застройку. И будущее предложение в «Сити-2» закладывается дорогим уже на старте — по цене земли, плотности и составу функций.
Для тех, кто рассматривает покупку в этой части Москвы, практический вывод простой: «Сити-2» — это история на годы вперёд, с растущим объёмом предложения и высоким ценовым порогом входа. Выбор конкретного лота здесь имеет смысл делать с пониманием, как застраивается вся территория вокруг, в каком горизонте сдаётся очередь и что окажется по соседству к моменту ввода.
Мы в Morgunov Real Estate работаем с бизнес- и премиум-сегментом в Москве и Новосибирске и смотрим на такие проекты в связке: землю, окружение, стадию развития кластера и реальную экономику конкретного метра. Если присматриваетесь к «Сити», «Сити-2» или сопоставимым проектам и хотите разобрать объект предметно, а не по рендерам, — это можно сделать здесь: morgunovestate.ru.