В свежей статистике по рынку новостроек есть цифры, которые обычно остаются за рамками новостей о ценах, а для покупателя важнее самих цен. Уровень покрытия эскроу-счетов опустился до 69,6% — исторического минимума. Непокрытая задолженность застройщиков достигла 3,3 трлн рублей, это рекорд.
Что это за показатели
Покупая квартиру по ДДУ, вы кладёте деньги на эскроу-счёт. Застройщик строит на кредит от банка — проектное финансирование — и получает ваши деньги только после ввода дома.
Покрытие эскроу показывает, какую долю кредитного долга застройщиков закрывают деньги на эскроу-счетах. Чем ниже покрытие, тем сильнее застройщики зависят от банковского кредита, а не от продаж.
69,6% означает: примерно на треть долга живых денег покупателей не хватает.
| Показатель | Значение | Оценка |
|---|---|---|
| Покрытие эскроу | 69,6% | исторический минимум |
| Непокрытая задолженность | 3,3 трлн ₽ | рекорд |
| Задолженность на метр | 90,6 тыс. ₽ | рекорд |
| Распроданность строящегося жилья | 31% | вблизи минимумов |
| Нераспроданное жильё | 83 млн м² | |
| Продажи за месяц | 1,3% от объёма стройки |
Что за этим стоит
Складывается так: строят много, продают медленно. Распроданность 31% при 83 млн нераспроданных квадратных метров означает, что почти семьдесят процентов строящегося жилья пока не нашло покупателя.
При этом кредит застройщик обслуживает уже сейчас, а деньги с эскроу получит только при вводе. Долг в 90,6 тысячи рублей на квадратный метр — это процентная нагрузка, которую нужно чем-то закрывать каждый месяц.
Именно поэтому на рынке появляются скидки, рассрочки и субсидированные ставки: застройщику нужны продажи, чтобы наполнять эскроу и снижать нагрузку.
Чем это грозит покупателю
Сразу оговорка: эскроу-механизм защищает ваши деньги. Если застройщик не достроит, банк возвращает средства с эскроу-счёта. Это принципиальное отличие от ситуации до 2019 года, когда дольщики теряли всё.
Но защита денег — не то же самое, что получение квартиры. Реальные риски выглядят так:
Сроки. Застройщик с высокой долговой нагрузкой и медленными продажами скорее сдвинет срок, чем разорится. Вы получите квартиру, но позже — а взыскать неустойку до 2027 года не получится из-за моратория на исполнение решений.
Возврат денег вместо квартиры. Если проект остановится, вы получите обратно ту сумму, которую внесли. За два-три года цены вырастут, и на эти деньги вы купите меньше. Формально потерь нет, фактически — есть.
Экономия на качестве. При нагрузке в 90 тысяч на метр застройщик ищет, где сократить. Это часто отражается на отделке, благоустройстве и составе инфраструктуры относительно того, что было в рекламных материалах.
Что проверять перед сделкой
- Эскроу — обязательно. Убедитесь, что продажи идут по ДДУ с эскроу-счетами, и уточните банк проектного финансирования. Крупный банк — это дополнительный контроль за проектом.
- Распроданность конкретного дома. Общая цифра 31% по рынку мало что говорит о вашем корпусе. Спросите, сколько продано именно в нём: если 15% при вводе через год — это вопрос.
- Стадия готовности против графика. Сравните заявленный процент готовности с тем, что видно на площадке и в отчётах на наш.дом.рф.
- Портфель застройщика целиком. Проблема одного проекта часто тянет остальные. Посмотрите, сколько объектов компания ведёт одновременно и есть ли среди них просрочки.
- Картотека арбитражных дел. Иски к застройщику и его подрядчикам — самый быстрый индикатор состояния.
- Готовое против строящегося. При таких показателях по рынку сданный дом снимает срочный риск целиком. Разница в цене — это и есть плата за него.
Итог
Деньги покупателя защищены эскроу, но рекордная долговая нагрузка застройщиков и распроданность на минимумах означают повышенный риск переносов сроков. Проверять финансовое состояние застройщика сейчас важнее, чем сравнивать планировки.
Проверить конкретного застройщика и его проект перед сделкой поможет брокер — напишите нам.
Читайте также: что делать при срыве сроков сдачи и банкротство «Стрижей»: как это выглядит на практике.