В феврале 2025 года премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о создании особой экономической зоны «Горная Шория» в Кузбассе. Это меняет инвестиционную логику курорта — разбираем, что именно и кому это важно.
Что такое ОЭЗ
Особая экономическая зона — территория со специальным налоговым режимом. Резиденты ОЭЗ платят меньше налогов или не платят их совсем в течение определённого периода. В России ОЭЗ туристско-рекреационного типа созданы в Алтае, Байкале, Краснодарском крае. Шерегеш — первая такая зона в Кузбассе.
Какие льготы действуют
Конкретные параметры льгот для ОЭЗ «Горная Шория» устанавливаются региональным законодательством Кемеровской области. Стандартная структура льгот для туристических ОЭЗ в России:
| Налог | Стандартная ставка | Льгота для резидентов |
|---|---|---|
| Налог на прибыль (федеральная часть) | 3% | 0% на 5 лет |
| Налог на прибыль (региональная часть) | 17% | Снижается до 5–13,5% |
| Налог на имущество | 2,2% | 0% на срок действия ОЭЗ |
| Земельный налог | 1,5% | 0% на срок действия ОЭЗ |
| Страховые взносы | 30% | Льготная ставка |
Конкретные ставки по ОЭЗ «Горная Шория» — уточняйте в региональном Министерстве инвестиций.
Кто является резидентом
Резиденты ОЭЗ — юридические лица, прошедшие регистрацию и ведущие деятельность на территории зоны. Первым резидентом ОЭЗ «Горная Шория» стал УГМК-Застройщик («Шермонт»). «Алтын Шор» также реализуется в статусе резидента.
Важно для покупателя апартаментов: физическое лицо — покупатель апартаментов — не является резидентом ОЭЗ напрямую. Льготы получает управляющая компания или застройщик. Как это транслируется в доходность инвестора — зависит от условий договора управления. Это ключевой вопрос при анализе предложения.
Что это значит на практике
До 2035 года в инфраструктуру Шерегеша запланировано 250 млрд рублей инвестиций — аэропорт, ж/д, автовокзал. ОЭЗ создаёт льготный налоговый режим для привлечения этих инвестиций.
Для покупателя апартаментов статус ОЭЗ означает:
-
Снижение налоговой нагрузки на УК — управляющая компания экономит на налогах, что теоретически может улучшить доходность инвестора. Практически — зависит от того, как это распределяется по договору.
-
Сигнал государственной поддержки — государство публично подтвердило приоритетность развития курорта. Это снижает риск заморозки инфраструктурных проектов.
-
Рост турпотока — снижение барьеров для инвестиций → больше гостиниц → больше трасс → больше туристов. Для владельца апартаментов это рост загрузки и арендных ставок.
Горизонт программы
ОЭЗ создаётся на срок 49 лет. Это долгосрочный инструмент — не тактическая мера. Горизонт совпадает с длинной инвестиционной логикой курортной недвижимости.
Риски
Налоговые льготы могут пересматриваться. ОЭЗ «Горная Шория» — новый инструмент, практики применения нет. Для оценки реального влияния льгот на доходность конкретного проекта нужна финансовая модель с участием налогового консультанта.
Вывод
ОЭЗ «Горная Шория» — важный контекст для инвестиций в Шерегеш, но не само по себе обоснование покупки. Это государственный сигнал о долгосрочном приоритете + налоговая база для привлечения крупных девелоперов. Влияние на доходность частного инвестора — опосредованное.
Консультация брокера
Получить презентацию проекта
PDF с планировками, ценами и условиями инвестирования в ОЭЗ «Горная Шория»
Хотите разобрать условия конкретного проекта в ОЭЗ или рассчитать доходность с учётом налогового режима? Пишите в @morgunov_life.