Столичные власти включили в программу комплексного развития территорий три участка на севере Москвы — в Северном и Северо-Восточном административных округах. Суммарно: 13 гектаров, 346 140 м² нового строительства. Разбираем каждый из трёх проектов.
Владыкинский механический завод на Дмитровском шоссе: 207 000 м² деловой недвижимости
Самый крупный из трёх участков — территория бывшего Владыкинского механического завода на Дмитровском шоссе. Здесь запланировано 207 000 м² общественно-деловых объектов — без жилья, только коммерция.
Это характерная черта редевелопмента вдоль Дмитровского коридора: транспортная артерия притягивает офисно-торговое назначение, а не жилую функцию. Дмитровское шоссе связывает центр с крупными торговыми узлами и продолжает формировать деловой пояс севера Москвы.
Стоит оговориться: смежный участок этой же заводской территории уже внесён в программу КРТ ранее, что означает масштабируемость проекта. Суммарный объём редевелопмента Владыкинского завода, вероятно, превысит обнародованные 207 000 м².
Верхнелихоборская улица, «Гранель»: 66 000 м², из которых 46 520 м² — жильё
Второй участок — бывшая территория строительного управления Минобороны на Верхнелихоборской улице. С 2022 года площадкой управляет девелопер «Гранель».
Здесь структура назначения другая: из 66 000 м² одобренного строительства 46 520 м² — жилая недвижимость (70% от объёма). Оставшееся — коммерческая и инфраструктурная составляющая.
«Гранель» — федеральный девелопер с активным портфелем в Москве и Подмосковье, специализирующийся на комфорт- и бизнес-классе. Для инвестора это означает более предсказуемый продукт: компания работает с понятными стандартами планировок и отделки.
Район Верхние Лихоборы — граница САО и СВАО, МКАД в транспортной доступности, несколько станций МЦК и МЦД. Ценовой уровень здесь ниже, чем у Дмитровского коридора ближе к центру, что создаёт потенциал роста по мере развития территории.
Алтуфьевское шоссе, «АФИ Пром»: 72 900 м² производственно-общественных площадей
Третий участок — Алтуфьевское шоссе, третья очередь промышленного комплекса «АФИ Пром Алтуфьево». Здесь одобрено 72 900 м² общественно-производственных площадей: формат light industrial, склады последней мили, производство с офисной частью.
Это не жильё и не классический бизнес-центр. Но сегмент light industrial в Москве устойчиво дефицитен: спрос со стороны малого производства, e-commerce и сервисных компаний превышает предложение в черте города. Для инвестора в коммерческую недвижимость — понятная арендная история с длинными договорами и корпоративными арендаторами.
Три участка, три разных девелопера: что это значит для реализации
Ключевая особенность этого пакета КРТ — все три участка принадлежат разным компаниям. Программа объединяет их административно, но не операционно. Это нестандартная конструкция.
На практике это означает:
- Каждый проект реализуется по собственному графику
- Синхронизация инфраструктурных решений (дороги, сети, озеленение) потребует координации между городом и тремя девелоперами
- Риск сдвига сроков выше, чем при едином застройщике
Для покупателя жилья на Верхнелихоборской: следить за темпом «Гранель» отдельно от соседних проектов. Для инвестора в коммерческую недвижимость у Дмитровского завода и «АФИ Пром»: оценивать каждый проект как самостоятельную историю, не как единый квартал.
Почему редевелопмент промзон на севере Москвы интересен инвестору
Север Москвы — один из наиболее активных фронтов редевелопмента в городе. Несколько факторов работают вместе.
Транспорт. МЦК, МЦД-1, несколько радиальных линий метро — доступность этих районов значительно улучшилась за последние пять лет и продолжает расти с каждой новой станцией.
Ценовой зазор. Стоимость квадратного метра в СВАО и на периферии САО заметно ниже аналогичных объектов в ЦАО и ЗАО при сопоставимой транспортной связности. Зазор сужается по мере редевелопмента.
Масштаб. Программа КРТ в Москве охватывает десятки промышленных территорий. Чем больше смежных участков включается в программу — тем быстрее меняется характер района в целом, что подтягивает стоимость активов.
Если рассматриваете квартиру в САО или СВАО — в действующих проектах или в ближайших выходах на рынок — расскажите, что ищете. Подберём варианты с учётом редевелопмента конкретного участка.