Красивый фасад, коворкинг и фитнес — за это застройщики просят на 20–30% больше, чем за обычную квартиру. А после покупки выясняется: налоги выше, коммуналка дорогая, регистрация временная, а детской площадки во дворе никогда не будет.
Квартирой не назовёшь
Апартаменты — формально нежилые помещения, хотя на практике используются для постоянного проживания. По закону к жилым домам предъявляют более жёсткие требования — по шуму и инсоляции. Апартаменты от этих норм освобождены, поэтому строить их быстрее и дешевле. Именно «режимная экономия» делает их привлекательными для застройщиков.
Конституционный суд указал, что граждане, постоянно живущие в апартаментах, не должны быть лишены возможности оформить регистрацию. Но правовой статус остаётся нежилым — а значит, льготы и социальные гарантии, привязанные к жилью, могут быть недоступны.
«Застройщик продаёт не просто стены, а образ жизни: коворкинг, фитнес, лобби с ресепшном — и вы за это всё платите».
— Евгений Потапов, руководитель филиала «Жилфонд»
Сколько стоят
По данным «Авито Недвижимость», в мае 2026 года средняя цена кв. м апартаментов в Новосибирске — 251 000 ₽ (квартиры — 202 000 ₽). Апартаменты дороже на 24%.
| Район | Цена кв. м |
|---|---|
| Заельцовский | 285 000 ₽ |
| Центральный | 268 000 ₽ |
| Ленинский | 230 000 ₽ |
| Октябрьский | 226 000 ₽ |
Больше не выгодно
Продажи апартаментов в 2025 году упали на 40%. При этом в 2026-м в Новосибирске вводят почти 4 000 новых апартаментов — в полтора раза больше, чем продали за два предыдущих года. Рынок идёт к перенасыщению.
Татьяна купила апартаменты в 2017 году за 1,7 млн рублей (с ремонтом), сдавала за 23 000 ₽/мес:
«Сейчас это, скорее, способ сохранить деньги, чем доходный бизнес. Срок окупаемости при долгосрочной аренде — уже 15–20 лет».
Главная ловушка — налоги и коммуналка:
- Налог на имущество для квартиры: 0,3% от кадастровой стоимости
- Для апартаментов: до 2%
Вера Дернова при покупке не изучила договор с управляющей компанией:
«В январе за студию 30 кв. м заплатила около 6 000 ₽, в апреле — почти 9 000 ₽, и это без воды и электричества. Это, пожалуй, моё худшее вложение».
Без двора, но с сервисами
Эльвира Пилюгина живёт в апарт-комплексе почти 7 лет и в целом довольна. Коворкинг, кафе, салон красоты, с февраля 2026-го оформила временную регистрацию. Единственный минус — коммуналка: электроэнергия идёт по завышенному тарифу, прямые договоры с ресурсниками пока не удалось заключить.
Главная системная проблема — двор:
«Когда эйфория от красивого фасада проходит, люди сталкиваются с отсутствием двора. Вокруг просто асфальт и коммерческие парковки. Детской площадки нет и не будет — юридически это не жилой дом».
Кому подходят
По мнению экспертов, апартаменты оптимальны для молодых людей без детей, для которых важна локация и транспортная доступность, а не двор. Как бизнес-инструмент — с высокими рисками и перегретым предложением.
Если покупаете для семьи — лучше выбрать квартиру.
Подбираю квартиры и апартаменты в Новосибирске под конкретную задачу — morgunovestate.ru.